주택 부분이 더 큰 겸용주택의 증축된 상가 부분 보유기간 통산 여부

주택 외의 건물을 두 차례 증축(대지 면적은 변동없음)하였음에도 불구하고 취득 당시부터 양도 당시까지 주택의 연면적이 주택 외의 건물의 연면적보다 큰 겸용주택의 경우 증축 전·후의 보유기간을 통산하여 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것임

[회신] 1. 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이나, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것입니다. 2. 한편, 주택 외의 건물을 두 차례 증축하였음에도 불구하고 취득 당시부터 양도 당시까지 주택의 연면적이 주택 외의 건물의 연면적보다 큰 귀 질의 겸용주택의 경우 증축 전․후의 보유기간을 통산하여 1세대1주택 비과세 여부를 판정하는 것입니다. 1. 사실관계 - 갑은 ’12.3.22. 광주광역시 서구 소재 A토지를 취득(310백만원)한 후 ’12.12.10. A토지 지상에 B겸용주택을 신축 (다가구주택 415.35㎡ > 주택 외의 건물 78.13㎡) - 갑은 ’13.10.15. B겸용주택의 주택 외의 건물 66.63㎡를 증축 (다가구주택 415.35 ㎡ > 주 택 외의 건물 144.76㎡) - 갑은 ’14.1.21. B겸용주택의 주택 외의 건물 75.27㎡를 증축 (다가구주택 415.35 ㎡ > 주 택 외의 건물 220.03㎡) ※ 이상 토지 면적은 변동없음 - 갑은 ’15.2.26. B겸용주택(부수토지 포함)을 양도(1,170백만원) 2. 질의내용 - 겸용주택의 1세대1주택 비과세 판정과 관련하여 증축한 주택 외의 건물의 보유기간 을 계산할 때 신축 당시부터 양도 당시까지 주택의 연면적이 주 택 외의 건물의 연 면 적보 다 크므로 증축 전․후의 보유기간을 통산하는 것인지 여부 3. 관련법령 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 1. ․ 2. 생략 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하 고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자 의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. ~ 3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전 부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거 나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건 물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (이하 생략) ○ 재재산46070-12, 1996.01.06. 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 주택면적이 주택 외의 건물보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보므로, 한울타리 내의 주택부수토지에 별동으로 주택 외의 건물을 증축한 경우에도 주택면적이 주택 외의 면적보다 큰 때에는 그 전부 를 주택으로 봄 . 이 경우 증축 전・후의 주택부수토지 면적에 변동이 없는 때에는 증축 전・후의 기간을 통산하여 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세여부 를 판정하는 것 임. ○ 서일46014-11115, 2003.08.20. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주 택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1 세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택 의 가액에 포함시켜 현행 소득세법시행령 제156조 (고가주택의 범위) 규정을 적용하는 것임 . (이하 생략) ○ 서면인터넷방문상담4팀-2139, 2004.12.29. 귀 주택의 일부분을 상가로 용도변경하고 동 주택위에 상가를 증축하여 상가의 면 적이 주택면적보다 큰 겸용주택 상태로 사용하다가 양도일 전에 증축한 상가 부 분을 멸실하고 양도하여 양도일 현재 주택부분이 큰 경우, 주택의 면적이 상가 의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 3년 이상이면 1세대 1주택 및 그 부 수토지의 양도로 보는 것 입니다. ○ 재산세과-1136, 2009.06.09. 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 하나의 건물을 취득한 후 주택외 부분을 증 축하여 주택외의 면적이 큰 건물상태로 사용하다가 다시 주택외의 부분을 멸실하여 주택부분이 큰 건물상태로 사용하는 중에 양도하는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 3년 이상 (서울, 과천, 5대 신도시의 경우 당해 보유기간 중 2년 이상 거주) 이면 소득세법시행령 제154조 제1항 및 같은조 제3항의 규정에 따라 그 건물전부를 주택으로 3년이상 보유한 것으로 보는 것임